کالبدشکافی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی نیمه اول امسال، دو پارادوکس بین «تغییرات قیمت با حجم خریدها» و همچنین میانگین قیمت آپارتمان با ارزش کل معاملات نشان می‌دهد که با تشخیص علل این تناقض‌ها، تعیین دقیق موقعیت از بابت رکود یا رونق و همچنین کیفیت آن –تورمی یا غیرتورمی- به راحتی امکان‌پذیر خواهد شد. گزارش جدید گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن از آنچه بر معاملات املاک پایتخت طی ماه‌های سپری شده از سال 95 گذشته است، نشان می‌دهد: به‌رغم افزایش نزدیک به 20 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در پنج ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، متوسط قیمت مسکن بدون اثرپذیری از گرمای محسوس معاملات، با رشد تک‌رقمی (8 درصد) کمتر از نرخ تورم مواجه شده است که این به‌عنوان پارادوکس اول بازار که پیش‌تر و در جریان اعلام میانگین قیمت مرداد، ظاهر شده بود، در حال حاضر مطرح است. از سوی دیگر، اگر چه قیمت مسکن در این فاصله با نوسان زیر 10 درصد روبه‌رو شده اما ارزش کل معاملات آپارتمان به‌عنوان پارادوکس دوم، 30 درصد رشد کرده است.
ابعاد این دو پارادوکس در ماه میانی تابستان تشدید نیز شده است به‌طوری که در مرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران با لحاظ جهش 40 درصدی حجم معاملات، حدود 11 درصد –هم مرز تورم عمومی- افزایش پیدا کرد و در مقابل، ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در این ماه، با پرش 56 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 94 همراه شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره این دو پارادوکس، چهار علت را مشخص می‌کند و در عین حال نشان می‌دهد: معاملات مسکن همان‌طور که از ناحیه تسهیلات خرید و تحریک تقاضا در حال صعود است، در مسیر انتقال به فاز رونق در حال محافظت تورمی نیز قرار دارد. پارادوکس اول که در حال حاضر به‌صورت «جهش معاملات در عین ثبات قیمت واقعی مسکن» در بازار وجود دارد را می‌توان با تشریح نقش محافظان بازار ملک از متغیرهای تورم‌ساز، پاسخ داد.
«افزایش عرضه ناشی از میل فروشنده‌ها به بهره‌برداری از حضور تقاضا» و «عدم افزایش قیمت پیشنهادی تحت تاثیر همراهی فروشنده‌ها با توان مالی خریداران» دو محافظ معاملات مسکن در برابر تورم و تحریک قیمت، محسوب می‌شود که پیش‌تر در چند گزارش «دنیای اقتصاد»، نقش این دو به‌صورت کامل تشریح شده بود. اما محافظ سوم که در حال حاضر قوی‌تر از دو محافظ دیگر عمل می‌کند، در «مناطق گرمسیر معاملات مسکن» خلاصه می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق اطلاعات گروه برنامه‌ریزی دفتر اقتصاد مسکن، ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان در 5 منطقه پایتخت که دارای چهار ویژگی مشترک و خاص هستند، بیش از 60 درصد صعود کرد و عملا دو برابر میزان رشد معاملات کل شهر تهران افزایش یافت. مناطق 4، 5، 8، 13 و 14 در حال حاضر نقاط گرمسیر بازار ملک پایتخت محسوب می‌شود که از ویژگی «مصرفی، پرنوساز، متراژ پایین و دارای قیمت متعادل» در مقایسه با سایر مناطق شهر برخوردار هستند.